卖方恶意不办理房屋过户手续，买方如何维权？

【审理法院】
上海市松江区人民法院

【案情介绍】
      被告何某与杜某是松江区某处房屋产权人。2016年2月4日，二人与原告程某、张某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定程某二人购买何某二人该处房屋，总房价款为260万元。2016年2月20日双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，程某二人购买何某二人的该处房屋，转让价款共计229万元，何某二人于2016年5月31日前腾房并通知验收，双方在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同约定，补充条款为买卖合同不可分割的一部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款一约定双方的违约责任，任何一方未按本合同及附件依约履行的，每逾一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。补充条款二确定房屋是毛坯状态。补充条款三约定，首期房价款106万元，第二期房价款120万元通过申请贷款支付，程某二人应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）7日内向贷款银行等申请贷款；尾款3万元，过户并支付除尾款之外的款项5日内交房。同日，双方签订《协议书》一份，约定程某二人除支付合同总价款229万元外，要再支付装修补偿款31万元。合同签订后，程某二人依约支付了137万元。双方约定3月28日上午去松江区房地产交易中心办理过户手续。当天，程某于上午10时左右到达交易中心，但是并未见到何某，后以各种方式联系何某未果。何某称其上午9时到达交易中心，没有等到原告就离开，也并未联系原告，仅以在交易中心现场拍照、取号作为前往办理过户手续的证据，此后何某也没有将房产过户给程某二人，故程某二人起诉至法院，要求被告尽快办理房屋过户手续、交付房屋并支付逾期过户违约金及逾期交房违约金。何某二人认为双方约定3月28日前往办理过户手续，该约定已改变了原合同的约定，3月28日原告没有按时前来办理手续，故产权无法变更的原因在于程某；根据合同约定，程某应在签订合同后7日内向银行申请贷款并审批通过，程某虽申请了贷款但并未在7日内通过，此系原告根本违约，被告可解除合同；根据补充条款约定，交房时间为程某办理出产证并付清全部房款后，交房条件未成就，故程某要求交房于法于约无据；系争房屋是毛坯房，不存在装修款，房价约定229万元是因原告做低了总价，房屋总价实际上是260万元。

【法律分析】
      首先，双方签订的上海市房地产买卖合同、协议书系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。关于房屋交易总价，结合买卖合同对房屋系毛坯状态的约定，并结合居间协议及协议书关于房屋总价的约定，应认定双方对于房屋总价的真实意思表示为260万元，原告现已依约支付260万元，被告应按约履行房屋过户手续。
      其次，关于交房时间，根据合同约定，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。根据补充条款，交房时间应为过户并支付尾款后的5日内，现原告已支付了全部款项，且被告也应依约履行过户手续，故被告应交付房屋。但是目前房屋并未过户，交房条件目前并未成就，原告主张的逾期交房违约金缺乏合同依据。
      再次，关于办理过户手续，被告辩称原告未按约于2016年3月28日前来办理过户手续，系原告违约，从双方提交证据来看，双方均于3月28日上午前往交易中心但并未碰面，原告以多种方式联系被告未果，而被告却未联系原告，仅在交易中心现场拍照、信号后就离开，未全面、适当履行房屋买卖合同过户义务，且有违诚信原则。事后，原告再联系被告于4月30日前办理过户，被告予以拒绝。买卖合同约定过户时间为4月30日前，即使双方在3月28日因故未能办成过户手续，仍可再协商过户的具体时间，以诚实履行4月30日前过户的约定，被告的抗辩缺乏依据，导致合同未按约履行的责任在于被告。原告关于逾期过户违约金的诉请，符合合同约定，考虑到违约金应具备一定的补偿性和惩罚性功能，可以调整为20万元。
      最后，被告主张原告未能在合同签订七日内申请贷款并获得审批系原告根本违约，但合同并未约定原告需在七日内获得贷款审批。原告提供的证据材料也显示其在合同约定的2016年4月30日前贷款已审批通过，且该贷款审批通过的时间也早于双方实际办理过户的2016年3月28日。故被告主张原告不具备付款能力，依据不足。

【审理结果】
      法院最终判决与原告代理人崔萍律师的预判完全一致，原告的要求得到充分支持。判决如下：
      一、原告程某、张某于本判决生效之日起十日内支付被告何某、杜某剩余房款1，230，000万元；
      二、被告何某、杜某于本判决生效之日起十日内协助原告程某、张某将松江区某房屋过户登记至原告程某、张某名下；
      三、被告何某、杜某于过户之日起五日内将该房屋交付给原告程某、张某；
      四、被告何某、杜某于本判决生效之日起十日内支付原告程某、张某逾期过户违约金200，000元